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【解局 】 西湖故人曹舟南与他杭州首个TOD项目
发布日期:2019-11-28 字号:[ ]

对于曹舟南来说,杭州是一座熟悉得不能再熟悉的城市,从读书到工作,这座城市承载了他近三十年的时光。

不过,从他执掌的蓝绿双城来说,似乎仍是杭州城里的一名“新人”,而这位“新人”如今正在一步一步扩张着自己的版图。

10月17日消息,杭州地铁1号线打铁关站旁的一栋“烂尾楼”于日前正式进入施工建设阶段。据消息称,这也是蓝绿双城在杭州落地的首个TOD项目。

自去年成立以来。蓝绿双城便一直表示自己并非是一个“房企”,以至于其名称后缀中用的是“科技”二字,而非“地产”。在业务范围上,蓝绿双城自然也比传统房地产企业要显得更简单些。在此其中,TOD项目无疑是蓝绿双城一个重要的板块。

不过,有业内人士指出,与普通项目相比,打造TOD项目的难度远比它表面看起来的要大。“仅仅是有实力拿下TOD项目这一条,便已经把不少企业拒之门外了。而且,并非所有房企的基因都合适这种模式。”

但对于在绿城任职过十余年的曹舟南来说,这些方面似乎并不存在什么问题。

拖了八年的“烂尾楼”

这个被蓝绿双城选中的项目,其实已经“荒废”了近八年之久。

据市场人士先容,该项目其实并非是真正意义的烂尾项目,它其实是一座地铁风亭,属于地铁站的通风设施,主要作用是为地铁内更换空气。但其水泥裸露的外表,再加上高达六层的体量,让其在地铁站附近显得格外扎眼。

“其实在好几年前,这里就有提到说要盖一座商场。”据先容,早在2012年,在打铁关地铁站上盖综合体的项目规划便已经获得了批复,在2013年,该项目一度进入了选址论证阶段。

根据彼时的规划,该项目将以空中连廊的方式连接两个大型购物中心,综合体的总用地面积约为6.7万平方米,总建筑面积达54万平方米,包含了商业、休闲、娱乐、办公、居住等多种业态。首期开发的是地铁站旁东新路西侧地块,总建筑规模约40万平方米。

不过,由于地块内存在着各种复杂的纠葛,该地块迟迟未能动工。直到2018年,该地块才完成了净地。今年初,杭州地铁11.64亿元底价拿下相关地块,并选择将代建等业务交给了蓝绿双城。

根据最新的规划,该项目总建筑面积约为18万平方米,总投资约30亿元,将打造4幢主体建筑,其中1号楼和4号楼的高度接近100米,地下2层则与打铁关站联通。

由于在规划中,该项目紧紧依托着地铁站,因此这一项目才被市场称之为“TOD项目”。然而事实上,对于何为“TOD项目”,行业内尚无一个明确统一的定义。

“自称TOD项目的很多,但很少有真正意义上的TOD。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚先容说,由于缺乏因为缺乏标准意义上的TOD项目,现在这一类项目还基本上停留在概念上。

丁建刚指出,目前市场上大多数“TOD项目”,其实应该只是属于“地铁上盖”。而在他看来,地铁上盖并不完全等于TOD。“好歹有两条地铁的交汇吧。”他笑道。

不过,据浙江中原分析师荆海燕先容,撇开商业、办公等业态不说,仅在购房者的角度去看,“TOD项目”与“地铁上盖”的定义其实是模糊的。“这个主要还是看开发商怎么去做引导,看他打出的旗号是‘TOD’还是‘地铁上盖’了。”

而她也指出,不管定义如何,“TOD项目”目前已经成为了杭州市场上的一大卖点。“购房者首要看重的还是交通。”

不管怎么说,对于这栋拖了八年的老楼来说,能够有机会“回炉重造”或许正是它最好的结果。

曹舟南的TOD“热忱”

不管是对于这栋旧楼,还是对于曹舟南来说,这都是一次至关重要的机会。于旧楼,这是一个重生的机会,而于曹舟南,这或许将是他的蓝绿双城给这座城市留下的“第一印象”。

由于成立时间刚刚一年,蓝绿双城在杭州尚未有真正推出市场的项目。据业内人士先容,在行业内,众人对于曹舟南是持有着高度认可的态度,但对于购房端来说,市场对其并没有什么概念。

“事实上,不管是他还是绿城目前的领导,市场上真正说到名字就认的还是宋卫平。”

在这一过程中,蓝绿双城扮演的是“项目全过程咨询方”的角色,将在项目建造过程中发挥其在TOD规划、设计、营造、服务等一体化能力。

在曹舟南看来,TOD项目其实并不陌生。事实上,杭州首个TOD项目杨柳郡也正是在他接掌绿城的时期里推向市场的。

2015年6月21日晚,绿城中国公告宣布寿柏年按照计划退休,曹舟南接任行政总裁一职。在此两个月前,宋卫平为杨柳郡项目命名;同年9月15日,杨柳郡生活体验馆开馆。

如今虽然时过境迁,但曹舟南对于TOD项目的热枕并未减少。曹舟南向观点地产新媒体先容,TOD是其未来重点发展的一个方向。“大家为此还专门成立了关于TOD的研究中心。”

据蓝绿双城高级合伙人、董事长助理冯鑫强透露,现在除了杭州,蓝绿双城也正在接洽和参与杭州、绍兴、温州、济南、成都、福州、重庆、武汉等多个地方的重点TOD项目。“除了构建TOD开发模式外,大家也在参与设计地铁经济的衡量指数,希翼能做出一个样本来。”

从难度上看,TOD的本质并不是轨道和房子的简单相加,无论是在操盘思路、专业配置还是在运作周期上,都与传统地产开发模式有所差异,这对于曹舟南等脱身于传统房企的管理者而言无疑存在着挑战。

“举个例子,从人员配置来说,标杆房企团队在每个城市可以同时操盘10-20个盘,一个总经理要监管多个项目,但TOD项目必须专人专班,从地铁的运营安全到所有手续的审批,到地铁接驳、产品打造,对参建人员的专业程度要求都会比较高。”

不过,冯鑫强也坦言道,TOD项目市场如今仍是蓝海。随后,他给出一段数据佐证了自己的这一说法。“据统计,全国目前规划有100多个轨交基地,平均开发的规模都在50万平方米以上,这个市场的容量大概是10-20万亿。”

或许,这个庞大的市场便是曹舟南目标所在,而杭州这座熟悉的城市,则是他的第一站。

据曹舟南透露,近期蓝绿双城正在派遣团队前往法国巴黎进行考察,由企业总裁带队,未来还会前往美国等地实地考察学习。“现在的模式属于1.0版本,大家接下来会推行2.0版本,不仅是在杭州,未来会在更多的核心城市有项目落地。”

【来源:21世纪经济报道。编辑卢常乐。本文仅用于传播行业主流观点,促进学习交流,不用于任何商业目的。如有认为存在版权争议等问题,请联系本单位处理。】




 

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