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【模式创新】武汉年末土拍观察:78亿TOD地块延期与底价卖地
发布日期:2020-01-06 字号:[ ]

武汉迎来年末第一个土拍潮。

1126日、27日,武汉计划出让10宗地,总起拍价达124.7亿。最终土拍收金仅20.59亿元,7宗地出让成功,远洋、孝感锦宏、武汉光谷新城、湖北高投资产投资、湖北建工、武汉全景新地、湖北明想等各有所获,另有2宗地流拍、1宗地延期出让。

原以为会是土拍市场的一个小高潮,却不料寒意连连。对此,湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔对观点地产新媒体表示,这次土拍地块整体表现比较分化,房企拿地谨慎理性。土地出让金大幅减少,主要在于延期出让的硚口地块起价78.6亿,流拍的汉口滨江地块起价28亿,占比较高。

他分析:“从地块的基本情况来看,成交表现比较符合预期,远城区优质宅地成为房企争抢对象,溢价走高,比如前川板块146号地块,其他底价成交地块周边配套缺失,多是商服地块,底价成交很正常。”

据悉,此次7宗成交的地块中,5宗地为底价成交。而黄陂区P(2019)146号地块因多房企抢夺遭熔断,最终被孝感锦宏以熔断价5.91亿元竞得,楼面价6026/平方米,溢价率81.16%

延期、流拍与底价

事实上,根据2019年1025日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》(2019年第26号)显示,112627号两天,武汉原本计划挂牌出让12宗地块,编号为P2019143-154,总出让面积60.83万平方米,起拍总价达135.88亿元。

1115日,武汉市国土局公告称,P143号地块因地块管网配套方案未明确等原因,终止挂牌出让;1121日,武汉市国土局将P2019149号地块挂牌出让时间调整为20191218日。

在调整了两宗地的挂牌之后,临近出让时间,于1126日,武汉国土局再次宣布延期出让P2019153号地块,即硚口宗关TOD地块,延期至1224日出让。

该地块位于硚口区解放大道与建一路交叉口,为商住用地,出让面积约为13.86万平方米,总建面约达60万平方米,起始价约为78.6亿元。

值得关注的是,该地块曾为硚口片区的“准地王”地块,其起拍楼面地价1.31万元/平方米,与前地王P2019039号硚口宗关地块1.45万元/平方米的楼面地价相差并不多。于423日,融创拿下硚口宗关地块,成交价70亿元,刷新该片区单价、总价纪录。

本次出让的硚口宗关TOD地块曾于2018年两次出让,最后都以流拍收场,彼时流拍原因均是“无人出价”。此次挂牌后再度延期,郑源滔表示,临时撤牌背后实则仍为“无人报价”。

对于该地块多次流拍的原因,他继续分析,硚口宗关TOD地块商服占比接近一半,自持要求高,总价高78.6亿、资金门槛高。

根据规划,地块是以公共交通枢纽为核心的城市更新建设项目,地块内公建和住宅部分须同步开工、同步建设;土地竞得人须自持商业商务的建筑面积比例不低于30%,自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

“除了地块自身门槛原因外,目前的市场下行、分化严重,特别是改善型产品去化艰难,万科、融创此前在宗关的项目处境,也让房企缺失信心。”郑源滔续称。

据了解,宗关板块未来尚有大量待拆迁区域,居住环境较差,而新房市场去化一般。其中,中建御景新城和时代新世界的大户型此前去化艰难,万维天地这次开盘销售也并不理想。

郑源滔认为,这个板块已不存在一二手倒挂,也不是投资客理想选择板块,即便硚口的这宗巨无霸有33万平方米的住宅,入市后至少卖3.1万元/平方米,这个价格高端改善选择性很多,因此预计后期去化承压。

而另一宗大幅拉低此次土地出让金的,则是武汉汉口滨江国际商务区P2019148号地块,三度挂牌仍再次流拍,也成为本次土拍的关注点。

该宗地块是武汉首宗预售地块,此前其编号为P2019041号地块原定于430日出让,在揭牌前一天该地块撤牌,而后于628日再度挂牌出让,依然是流拍。

地块位于江岸区滨江国际商务区五期P12-1地块,土地面积23808平方米,住宅、商服、公园与绿地用地,容积率10.21,地块起始总价28亿元,起始楼面地价1.15万元/平方米。

对比此前公告文件可以发现,该地块曾要求“竞得人须承诺其商服建筑面积主要用于一家及以上控股股东为2018年《财富》世界500强的工程与建筑企业省级总部;并承诺引进不少于1500强企业华中区域总部入驻。”

本次地块规划中并没有这一要求,但结果也是流拍。郑源滔认为,汉口滨江商务区地块商服占比高达80%,起拍总价28亿,且有自持商业的要求,对房企资金和开发能力要求都比较高,符合条件的房企很少。

供应放量中的补仓机会

不过,土地出让遭遇寒流的另一边,是武汉土地供应的火热。

步入年底,武汉土地市场供应迎来井喷。据不完全统计,近期武汉挂牌近40宗地,均将于12月入市出让。

具体而言,12月10、11日43亿挂牌出让5宗地,12月17、18日94亿挂牌出让13宗地,12月19、20日挂牌52.24亿出让10宗地,12月24日55.01亿挂牌出让11宗地块。截至目前,12月份武汉土地挂牌总起价达到244.25亿元。

对于武汉频频发力土地市场的行为,合富辉煌研究院殷一戌认为,年底开发商拿地谨慎,武汉市在军运会之后财政比较紧张,需要出让更多土地,当前是阶段性的供大于求。

也正是因为有了更多的选择,湖北省内的本地开发商也开始在土地市场露面。此次土拍中,拿地房企除了远洋,其余多为本土开发商。

平常拿不到地的本土开发商,也想趁年末机会比较多的时候,为自己“补粮”。殷一戌预计,未来武汉供地只会更多,开发商也都会精挑细选,争取底价成交。

进入年末,房企即将进入年度资金结算。由于今年融资环境艰难,房企对资金的支配或许会更谨慎理性,反映在土地市场,自然就是拿地更为谨慎。

郑源滔透露,土地市场接下来会以国企、央企和有资金实力或者年度拿地任务未完成、急需补仓冲击拿地目标的房企为主,对房企而言,也是择优捡漏的好时机。

【来源:观点地产网 。本文仅用于传播行业主流观点,促进学习交流,不用于任何商业目的。如有认为存在版权争议等问题,请联系本单位处理。】


 

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